صفحه اصلی | فرم درخواست / ثبت شکایات | پیش فاکتور | مدیریت پنل پیامکی | همکاری با ما | ورود / ثبت نام فانوشت

کاهش ۲۸ درصدی تمایل خریداران برای دریافت وام مسکن




کاهش ۲۸ درصدی تمایل خریداران برای دریافت وام مسکن





به گزارش همشهری، هرچند آمارهای دقیقی از جزئیات تقاضا و میزان دادوستدها در بازار معاملات مسکن منتشر نمی‌شود، برخی مقامات دولتی و صنفی از رشد آهسته معاملات مسکن در‌ماه‌های اخیر خبر می‌دهند. آنها مدعی هستند که این رونق نسبی در نتیجه اعمال سیاست‌های جدید اقتصادی دولت اتفاق افتاده است، اما منابع و اطلاعات دقیقی که بتوان این ادعاها را راستی آزمایی و تحلیل کرد، وجود ندارد.

از سوی دیگر برخی کارشناسان علت رشد ۶تا ۷درصدی تقاضای مصرفی در بازار مسکن را ناشی از اثر مولفه‌های اقتصادی می‌دانند که در ادوار تجاری، تحت‌تأثیر رکود و تورم به وقوع پیوسته است. آنها همچنین بروز تغییرات در نرخ بهره بانکی را هم در این روند مؤثر می‌دانند.

دولت یازدهم که از زمان آغاز فعالیتش با رکود تورمی مواجه بود در برنامه‌های اقتصادی خود راه‌حل خروج ازرکود را ایجاد رونق در بخش تقاضا دانست و گام نخست را برای افزایش تولید ناخالص داخلی، افزایش تقاضا در بخش مسکن هدفگذاری کرد. بر همین اساس از پارسال سقف وام مسکن در ۲نوبت افزایش یافت.

تا سال قبل زوج‌ها می‌توانستند تا سقف ۳۵میلیون تومان وام مسکن در یافت کنند با تصویب شورای پول واعتبار سقف وام مسکن به ۱۰۰میلیون تومان افزایش یافت.

این کار بیشتر از آنکه با هدف تقویت توان مالی مصرف کننده‌ها انجام شود برای تحریک تقاضا در بخش مسکن انجام شد زیرا به‌نظر می‌رسد دولت معتقد است اگر مسکن را به تحرک وادارد قادر خواهد بود اقتصاد را از رکود خارج کند.
اکنون با گذشت یک سال از اعمال سیاست‌های جدید در بخش مسکن پرسش این است که آیا این سیاست‌ها مؤثر بوده و به رشد معاملات در بخش مسکن و همینطور رشد اقتصادی منجر شده است؟

  • کاهش ۲۸درصدی معاملات

تحلیلگران به‌طور معمول برای مقایسه آماری نماگرهای اقتصادی تغییر ارزش و حجم معاملات را مورد توجه قرار می‌دهند و رشد یا کاهش حجم و ارزش معاملات را نشانه‌ای از بروز تغییرات جدید در بازار می‌دانند. اما استفاده از این ۲نماگر اقتصادی برای محاسبه اثر سیاست‌های جدید در بازار وام مسکن گزارش‌ها و محاسبه‌های مالی را دچار خطای آماری می‌کند زیرا سال قبل متقاضیان خرید وام مسکن در فرابورس می‌توانستند با خرید ۷۰برگ اوراق ۵۰۰هزار تومانی تسهیلات مسکن، مالک یک وام ۳۵میلیون تومانی شوند اما امسال متقاضیان می‌توانند با خرید ۲۰۰برگ اوراق تسهیلات مسکن از امتیاز یک وام ۱۰۰میلیون تومانی برخوردار شوند.

در چنین شرایطی مقایسه آماری کارایی وام مسکن۱۰۰با ۳۵میلیون تومانی اطلاعات نادرستی در اختیار تحلیلگران قرار می‌دهد. به‌نظر می‌رسد در چنین شرایطی مقایسه آماری تعداد معاملات، تغییرات بازار وام مسکن را به شکل گویا تری نمایش دهد.

اطلاعات آماری مربوط به دفعه‌های معاملات انجام شده امسال نسبت به سال قبل نشان می‌دهد که از ابتدای امسال تاکنون ۵۳۵هزار دفعه معامله در بازار وام مسکن فرابورس انجام شده است که این مقدار نسبت به سال قبل ۲۸درصد کاهش نشان می‌دهد. سال قبل برای خرید وام مسکن ۷۳۹هزار معامله انجام شده بود.

برخی تحلیلگران بر این باورند که تعداد معاملات وام مسکن به این دلیل کاهش یافته که از یک سو مردم به‌دلیل کاهش توان اقتصادی‌شان قادر به بازپرداخت اقساط سنگین وام مسکن نیستند و از سوی دیگر با دریافت وام‌های کمتر هم به تأمین مالی برای خرید مسکن کمکی نمی‌کند.

هم‌اکنون میانگین قیمت یک آپارتمان ۶۰تا ۷۰متری در تهران با میانگین قیمت ۴میلیون و ۵۰۰هزار تومان در حدود و ۳۰۰میلیون تومان محاسبه می‌شود این به‌معنای این است که دریافت وام ۱۰۰میلیون تومانی مسکن که ۱۵میلیون تومان آن صرف خرید همین وام خواهد شد(متقاضی عملا ۸۵میلیون تومان وام دریافت می‌کند) به سختی یک سوم از هزینه یک آپارتمان کوچک را تأمین می‌کند.

  • کاهش تقاضای مصرفی وام مسکن

به‌طور معمول اوراق تسهیلات مسکن از روزی که منتشر می‌شود تا ۲سال مهلت دارد تا تبدیل به وام شود. متقاضی می‌تواند با ارائه این اوراق به بانک مسکن وام ۱۰۰میلیون تومانی دریافت کند. این اوراق در قالب کلی به ۲دسته تقسیم می‌شوند. دسته نخست اوراقی هستند که مدت زیادی از زمان انتشارشان گذشته و فقط چند‌ماه تا زمان باطل شدنشان باقی مانده است.

طبیعتا این اوراق قیمت کمتری دارد چون مهلت کمتری برای نقدکردن در اختیار خریدار قرار می‌دهد و گروه دوم اوراقی هستند که به تازگی منتشر شده‌اند و طبیعتا گران ترند چون فرصت طولانی تری برای باطل شدنشان وجود دارد. با این شرایط متقاضیان به‌طور عام ترجیح می‌دهند اوراقی را بخرند که مهلت کمتر و در عین حال قیمت کمتری دارند. این امر باعث می‌شود که خریدار یک خانه با خرید اوراق ارزان‌تر هزینه تأمین مالی کمتری هم بپردازد.

هم‌اکنون قیمت وام مسکن دی‌ماه ۹۳که فقط یک‌ماه تا زمان باطل شدنش باقی مانده در فرابورس ۷۳هزار و۳۰۰تومان و قیمت اوراق تسهیلات مسکن آبان ۹۵که به‌تازگی منتشر شده در محدوده ۷۵هزار تومان است.متقاضیان سررسید‌های طولانی‌تر عموما افرادی هستند که از نوسان‌های قیمت این اوراق برای سود بیشتر استفاده می‌کنند و لزوما در فکر خرید خانه نیستند و متقاضیان اوراق ارزان‌تر مصرف‌کننده‌های واقعی هستند که درفکر خرید خانه‌اند.

با درنظر گرفتن این نکته که خریداران تا یک‌ماه حق فروش این اوراق را ندارند، مقایسه این ۲دسته اوراق نشان می‌دهد که بخش عمده معاملات، یعنی تا حدود ۸۰درصد آن به معاملات با سررسید‌های طولانی‌تر اختصاص دارد که به‌معنای این است که حجم تقاضای مصرفی هم برای خرید وام مسکن کاهش یافته است. به‌طور مثال از مجموع ۵۳هزار برگه‌ای که در آخرین روز معاملات اوراق وام مسکن در فرابورس دادوستد شده، ۴۵هزار برگه آن به معاملات تازه‌ترین اوراق وام مسکن اختصاص داشته که نشان می‌دهد با کاهش تقاضای مصرفی، تقاضای سفته بازی در بازار این اوراق رو به افزایش است.

  • برای گرفتن وام مسکن چقدر اوراق بخریم؟

زوج‌های تهرانی با خرید ۲۰۰برگه از اوراق تسهیلات مسکن می‌توانند تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان وام دریافت کنند که به این مبلغ ۱۰میلیون تومان وام جعاله تعلق می‌گیرد. با این حساب برای دریافت ۱۰۰میلیون تومان وام با قیمت هر برگه تقریبا ۷۵هزار تومان، زوج‌های تهرانی باید ۱۵میلیون تومان اوراق بخرند که این مبلغ با احتساب ۱۰میلیون تومان وام جعاله که بابتش باید ۲۰برگه بهادار با قیمت یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان از اوراق تسهیلات مسکن را خریداری کنند در مجموع باید ۱۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان صرف خرید ۲۲۰برگه اوراق شود.

همچنین زوج‌های غیرتهرانی که در شهرهایی با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت زندگی می‌کنند می‌توانند تا سقف ۸۰ میلیون تومان وام بگیرند که برای گرفتن این مبلغ باید ۱۶۰ برگه اوراق بهادار خریداری کنند که با این حساب باید ۱۲‌میلیون تومان بابت خرید این اوراق بپردازند که با احتساب یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اوراق وام جعاله، باید در مجموع برای خرید اوراق مبلغ ۱۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان پرداخت کنند. درصورتی که مدت اعتبار این اوراق به اتمام برسد و دارنده اوراق از تسهیلات آن استفاده نکند، نماد معاملاتی آن متوقف خواهد شد و وجوه پرداختی برای خرید اوراق به دارنده اوراق بازپرداخت نخواهد شد.


دسامبر 2nd, 2016 | تعداد بازدید/32 views | دسته بندی : تازه ها
محمود رضا مرادی مهرآبادی

محمود رضا مرادی مهرآبادی

از سال 1375 فعالیت خود را در حوزه رایانه و هنر آغاز کردم - مدرس فناوری اطلاعات و شاخه های هنری - http://moradiphoto.ir